2017년 5월 출범한 문재인 정부는 지난 5년여 간 25번 정도의 부동산정책을 발표되고 시행하였는데, 2017년부터 2020년까지 4년간은 수요억제대책으로 일관하다가 주택가격 상승이 계속되자 2020년 후반기부터 공급확대정책으로 정책기조를 변경하고 있다. “한국부동산원”의 자료에 의하면 집권 초기 2017년 서울을 비롯한 전국의 아파트 평균매매가격은 상당히 안정되고 있어 정부가 나서지 않아도 되는 상황에서 정부의 섣부른 부동산시장 개입으로 부작용을 발생시켰다. 서울의 아파트 평균 매매가격은 2017년 5억 원 대 후반, 2018년 7억 원, 2019년 8억 원, 2020년 9억 원을 돌파하여 2021년 현재 10억 원 가량으로 집권초기에 비해 명목가격이 거의 2배로 상승했음을 보여주고 있다. 상황이 악화되자 정부는 국토교통부 장관을 경질하고 2021년 2월 4일 25번째 부동산정책인 “2.4대책”을 발표하면서 공급확대정책으로 방향을 전환하였다.

 “2.4대책”의 주요 내용으로는 2025년까지 전국 대도시에 약 83만 호의 주택공급부지를 확보한다는 것이다. 특히 서울의 32만 호를 포함해 수도권에서만 61만 호의 주택공급 부지를 확보해 주택가격을 안정화 시킨다는 것이다. “2.4대책”의 문제점 중 하나는 재개발과 재건축 사업을 공공이 주도한다는 것이다. 서울과 수도권에서 61만 호의 주택공급을 하며, 이중에서 제3기 신도시 18만 호 물량을 제외하면 42만 호를 민간보다는 공공이 개입해 재개발과 재건축 사업을 실시하겠다는 것인데 이는 또 한 번의 정책실패를 발생시킬 것이다. 정부와 공공부문은 주택공급의 마중물 역할에 그쳐야 하며, 주택공급이 필요한 곳에 민간이 적절히 주택공급을 할 수 있도록 유도하는 것이 필요하다. 물론 재개발은 그 성격상 공공이 개입하면 사업속도가 빨리 진행되어 어느 정도 타당성이 인정된다고 본다. 그러나 재건축은 공공이 주도하면 과연 주민들이 동의할 것인가가 의문시 된다. 특히 서울 강남지역의 아파트 단지 주민들이 임대주택을 일정부분 공급하는 등의 조건으로 공공재건축을 추진하면 아마 대부분 반대할 것이다. 강남지역의 아파트 단지 주민들은 지금 보다 더 고급스러운 주거환경을 희망하므로 공공이 개입하는 것을 극도로 싫어할 것이 분명하다. 그러므로 재개발은 공공을 위주로 하되, 재건축은 민간을 적극 참여시켜야 할 것이다. 그리고 재개발과 재건축을 활성화시키기 위해서는 이들 사업에 대한 규제를 완화시킬 필요가 있다. 초과이익 환수제, 분양가 상한가 규제, 임대주택 의무비율 건축 등은 완화하거나 소멸시켜야 할 것이다. 재개발과 재건축 관련 규제를 완화하거나 폐지하면 초기에는 부동산투기가 발생해 주택가격이 상승할 수 있으나, 이 시기를 넘기면 주택공급물량이 확대되어 주택가격이 안정된다는 것은 과거 노태우 정부 “200만 호 주택선설” 사례에서 본 바가 있다. 이 당시는 주택보급률이 50%에서 60%밖에 되지 않았는데도 불구하고, 정책발표 후 2년 후인 1991년부터 주택가격이 하향안정화 되었음을 통계에서 보여주고 있다. 1)

1)노태우 정부의 주택매매가격 상승률은 1988년 13.2%, 1989년 14.6%, 1990년 21%, 1991년 -0.6%, 1992년 -0.5%를 나타내었다.

 한국에서는 민간보다는 공공이 주도하는 것이 모든 면에서 공정할 것이라는 믿음이 있다. 그런데 이는 잘못된 인식이다. 사람은 기본적으로 본인의 이익을 극대화하려는 이기적 인간형이 일반적이다. 제3기 신도시 지정 당시, LH직원들이 사전정보를 이용해 해당 토지를 매입하여 막대한 전매차익을 거두었다는 파문이 최근 터졌다. 이 사건으로 공공이 항상 공정하다는 믿음은 깨졌다. 이와 같은 사태를 막기 위해서는 부동산정책과 관련된 부처의 공무원들과 공공기관의 직원들이 부동산을 구입할 때 증권사 직원처럼 사전신고를 의무화하도록 제도화할 필요가 있다.

 부동산개발사업은 주택가격 상승으로 이어진다. 주택공급을 늘리기 위해서든, 낡은 주거환경을 정비하기 위해서든 재개발이나 재건축사업으로 주거환경을 개선하면 주택가격은 오를 수밖에 없다. 문재인 정부가 지난 4년간 이와 같은 부작용이 무서워 재개발과 재건축을 틀어막은 결과, 주택공급의 부족을 가져와 오히려 주택가격을 더 많이 상승시켰다. 재개발과 재건축을 활성화하면 당장은 가격이 상승하나, 관련 사업들이 진척되어 주택공급이 가시화하면 주택가격은 안정화 될 것이다.