GJCU 칼럼
    부동산학과 권호근 교수의
    부동산 이슈 읽어주는 남자
    #2.주택임대차보호법 개정에 대한 일고(一考)
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     주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 인정함으로써 국민의 주거생활을 안정시킬 목적으로 1981년 3월 5일 제정된 법률이다. 이후 여러 차례 개정되었으며, 2020년 7월 30일 전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약갱신청구권제 등을 핵심내용으로 하는 법률 개정안이 국회를 통과하여, 7월 31일 국무회의를 거쳐 시행되었다. 전월세 신고제는 주택임대차보호법이 아니라 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 규정된 내용이고, 나머지 2개는 주택임대차보호법을 개정한 내용이다. 이를 언론에서는 임대차 3법이라 하여 명칭을 부여하고 있다. 다음에서는 이들 사항들에 대한 구체적 개정 내용과 이에 대한 개인적 견해에 대해 서술하고자 한다.

     임대차 3법 중 전월세 신고제의 도입 근거가 되는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정안은 주택임대차보호법보다 다소 늦은 2020년 8월 4일 국회를 통과하였다. 여기에 의하면 2021년 6월 1일부터는 전월세 거래 등 주택임대차 계약 시 계약 당사자인 집주인과 세입자는 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금 등 임대차 계약 정보를 신고해야 한다. 만약 당사자 중 일방이 신고를 거부하면 단독으로 신고할 수 있도록 했으며, 신고가 이뤄지면 확정일자를 부여한 것으로 간주된다. 또한 개정안에는 주민등록신고를 해도 임대차 계약 신고를 한 것으로 처리하는 방안도 담겨있다. 다만 이 제도가 도입된다고 해도 모든 지역과 모든 주택을 대상으로 하는 것은 아니며, 시행령에서 대상 지역과 임대료 수준을 정하도록 하였다.

     전월세 신고제는 민간임대주택에 관한 특별법에서 정한 내용과 충돌되는 사항이 있다. 동법에서는 임대사업자에게 신고기간을 계약 체결 후 3개월 이내로 규정하고 있다. 따라서 특별법 우선의 원칙에 따라 임대사업자는 신고를 3개월 이내에 하면 될 것으로 보인다. 그런데 문제는 민간임대에 관한 특별법도 일부 개정안이 2020년 8월 4일 국회를 통과하였다는 것이다. 따라서 법령의 충돌을 피하기 위해 관련 사항을 조정해야 함에도 불구하고 정부는 이를 무시하고 국회의 심의일정을 단축해 무리하게 입법을 강행하였다는 것이다. 민간임대주택에 관한 특별법은 민간임대주택의 공급을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 2015년 8월 28일 공포되고, 2015년 12월 29일부터 시행된 법률이다. 동법은 임대주택을 국가나 공공단체의 재원으로는 충당하기가 어려워 민간자본을 임대주택사업에 참여시킬 목적으로 임대사업자에게 임차인 자격 제한, 분양전환의무, 최초 임대료 제한, 담보권 설정 제한 등 4개 규제를 폐지하고, 법인세와 임대주택 보유에 대한 종합부동산세제 혜택을 주는 것을 그 내용으로 하고 있다. 2020년 8월 4일 개정된 내용은 다음과 같다. 임대기간인 4년으로 되어 있는 민간임대주택 유형을 폐지하고, 의무임대기간을 8년에서 10년으로 연장시킨 것이다.

     계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구하는 것으로 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 연장되는 것이다. 임차인이 희망하면 임차 거주기간을 연장할 수 있지만, 집주인이 임대차 계약갱신 시점에 해당 주택에서 직접 거주하기를 원한다면 계약 갱신을 거절할 수 있다. 그런데 임대인이 실 거주를 이유로 갱신을 거절했으면서도, 이를 어길 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 하고 있다. 이 법의 문제점은 소급입법을 하고 있다는 것이다. 예를 들어 2018년 9월 1일에 임대차 계약을 하고 임차를 하고 있는 임차인은 종전에 의하면 2020년 8월 31일에 집주인이 계약을 종료하기를 원하면 집을 비워주어야 한다. 그런데 동법의 시행 일자가 2020년 7월 31일이므로 이 기간에 갱신청구권을 사용하여 2년 더 거주할 수 있다. 그리고 집주인이 허위로 계약갱신을 거절하면 임차인에게 손해배상을 해야 하므로 임차인은 이를 악의적으로 이용할 가능성도 있다.

     전월세 상한제는 계약갱신의 경우, 임대료 증액의 상한을 5%로 하되, 지자체가 지역 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 달리 정할 수 있도록 하고 있다. 그리고 전세를 월세로 전환하여 임대차 계약 내용을 변경할 경우, 임차인의 동의가 필요하며 법정전환률은 10%와 기준금리+3.5% 중 낮은 비율을 적용하도록 하고 있다. 전월세 상한제의 문제점은 시장경제체제를 전면적으로 위반한다는 점이다. 시장에서 형성되는 가격은 계약당사자들의 자유의사에 맡기는 것이 시장경제체제의 핵심이다. 그런데 이 제도는 이를 정면에서 부인하고 있다. 과거 아파트 분양가 상한제나 최저임금제도 등도 이런 부류에 속한다. 이러한 가격규제는 경제적 약자를 보호한다는 명분에서 시행되고 있으나, 시행 후에는 예기치 않는 부작용이 발생하여 당초 목적한 바를 달성하지도 못하고 오히려 보호대상자들에게 불리하게 작용하는 것이 다반사다.

     세상은 당사자들 간에 세력균형이 달성될 때 가장 조화롭게 돌아간다. 경영진과 노동자, 임대인과 임차인, 교수와 학생, 정부와 민간 등의 관계에서 어느 일방에게 권력이 과도하게 기울면 조화가 깨지는 법이다. 한국은 1960년 대 이후 약 30년 간 고도경제성장을 하면서 노동자들의 권익을 다소 소홀히 다루었다. 이는 세계 최빈국에서 탈출하기 위해 어느 정도 불가피한 측면이 있었다. 그런데 대통령 직선제 개헌 등을 골자로 한 6공화국이 출범하면서 노동자들의 권익을 향상시키는 정책들이 대폭 시행되었다. 노태우 정부 이후 시행된 노조 위주의 정책들은 오늘날 권력관계를 역전시켜 경영인들의 기업의지를 말살시키고 있다. 한국의 대기업들은 강성 노조들의 부당한 요구에 못이겨 생산기지를 해외로 이전시키고 있다. 코로나 사태로 세계의 유수한 선진국 기업들은 생산기지를 해외에서 본국으로 회귀시키고 있다. 그런데 삼성전자를 비롯한 한국의 대기업들은 생산기지를 한국으로 옮길 생각이 전혀 없는 듯하다. 그 이유는 한국의 기업환경과 노동환경이 기업들에게 불리하기 때문이다. 그 결과로 지금 한국의 젊은이들은 사상 최악의 취업난을 경험하고 있다. 금년에 실시된 주택임대차보호법 개정 내용도 임차인 위주로 구성되고 있다. 현재로서는 예단하기 힘들지만 이러한 개정내용은 임대인의 반발을 불러와 임대차 시장을 말살시킬 우려가 크다. 그러면 신혼의 젊은이들은 전세나 월세 집을 구하지 못하는 상황이 초래될 수 있다. 지금 정부뿐만 아니라 다음에 집권할 정부 당국자들은 이제라도 세력의 균형을 기하는 정책을 실시할 것을 권유한다.

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    권호근
    국제사이버대학교 부동산학과 교수
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