GJCU 칼럼
    부동산학과 권호근 교수의
    부동산 이슈 읽어주는 남자
    #3.토지 관련 부동산개발 사업의 내용과 차이점
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     문재인 정부는 2017년 5월 출범한 이후 2017년 6회를 비롯해 2020년까지 총 24번의 부동산 대책을 발표하였다. 부동산 대책들의 주요 목표는 아파트를 비롯한 주거용 부동산의 가격안정이었다. 그러나 정책의 목표는 큰 빛을 보지 못하고 있다. 경제정의실천시민연합은 문재인 정부가 출범한 2017년 5월 서울지역 30평 규모의 아파트 평균가격은 6억 4,000만 원에서 2021년 2월에 5억 원이 상승한 11억 4,000만 원이 되었다고 발표하였다. 이러한 배경 하에서 2021년 2월 4일 문재인 정부는 25번 째 부동산 대책인 2.4대책을 내어 놓았다. 이 대책은 그동안의 수요억제에서 공급확대로 방향전환을 했다는 점에서 평가를 받을 만하다고 생각되며, 내용 중에서 서울과 수도권의 재개발과 재건축을 활성화시키기 위해 민간보다는 공기업과 정부주도의 공공재개발을 적극 추진한다는 것이 포함되어 있다.

     일반 사람들은 재개발과 재건축의 내용과 차이점 등에 대한 이해가 부족할 수 있다. 따라서 이번 기고문에서는 이들에 대한 내용과 차이점들에 대해 설명하고, 2.4대책의 추진 배경 등을 파악하고자 한다.

     부동산개발이란 인간에게 생활, 작업 및 기타 경제활동에 필요한 공간을 제공할 목적으로 토지를 개량하는 활동을 말한다. 간단하게 말하면 나대지에 주거용, 상업용, 공업용 건물들을 신축하거나 개량하는 일련의 활동이라고 할 수 있다. 부동산개발의 유형은 개발내용, 개발주체, 개발유형별로 구분된다. 개발유형별 분류는 신개발과 재개발로 구분되는데 여기에서는 토지 관련 신개발과 재개발 내용에 대해 살펴보고자 한다.

     토지 관련 신개발사업에는 도시개발사업, 택지개발사업, 형질변경사업 등이 있다. 첫째, 도시개발사업은 “도시개발법”에 규정되어 있다. 그동안 한국의 도시개발은 주택단지개발이나 산업단지개발 등 단일목적의 개발방식으로 추진되어 도시를 종합적이고 체계적으로 개발하는 데에는 한계가 있었다. 이런 점을 보완하여 “도시계획법”의 도시계획 사업에 관한 부분과 “토지구획정리사업법”을 통합하여 도시개발에 관한 기본법으로서 “도시개발법”을 제정하였다.

     둘째, 택지개발사업은 도시지역의 시급한 택지난을 해소하기 위하여 주택건설에 필요한 택지의 취득이나 개발 등에 관한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정과 복지향상에 기여함을 목적으로 시행하는 사업이다. 대표적 사례는 노태우 정부 시절 추진한 제1기 신도시 건설사업이 있다. 관련 법률은 “택지개발촉진법”이나 “도시개발법”에 의해서도 이루어 질 수 있다.

     마지막으로 형질변경사업은 토지 또는 산림의 원형이나 지표 또는 지질 등을 변경하는 일체의 행위를 말하며, 근거법으로 토지의 경우에는 “국토의 개발 및 이용에 관한 법률”이, 산림의 경우에는 “산지법”이 있다.

     토지 관련 재개발사업은 “도시 및 주거환경정비법”에 규정되어 있다. 이 법의 제정배경은 다음과 같다. 1970년대 이후 대량 공급된 주택의 노후화에 따라 이들 주택을 재정비하여야 할 필요성이 본격적으로 표면화되었다. 하지만 각종 정비나 개발사업이 여러 법에 산재되어 있어 통합적으로 관리되지 못했던 까닭에 난개발의 우려도 높아졌다. 뿐만 아니라 관리 미흡으로 주택재정비사업과 관련하여 각종 비리 및 주민 간 분쟁 등 고질적인 문제가 계속 발생하였다. 이에 따라 통합 법률의 제정과 이를 통한 체계적 관리 요구가 제기되었고, 기존에 도시재개발법, 주거환경개선법, 주택건설촉진법으로 분화되어 있던 재건축과 재개발사업 시행 등에 관한 규정들이 모두 “도시 및 주거환경정비법”으로 통합되어 2003년부터 시행되었다.

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     “도시 및 주거환경정비법” 제2조에서는 정비사업을 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업 3가지로 규정하고 있다. 첫째, 주거환경개선사업은 도시의 저소득 주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후나 불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충 등을 통하여 주거환경을 정비하거나 개량하기 위한 사업을 말한다.

     둘째, 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후나 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업이나 공업지역 등에서 도시기능을 회복 또는 상권활성화를 위해 도시환경을 개선하는 사업을 말한다. 마지막으로 재건축사업은 정비반시설은 양호하나 노후나 불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주건환경을 개선하기 사업을 말한다. 이를 조금 더 쉽게 설명하자면 주거환경개선사업과 재개발사업은 단독주택이나 연립주택 등이 밀집한 지역에서 시행하는 사업이다. 주거환경개선사업은 전면 철거 후 주택을 신축하는 재개발사업과는 달리 도로나 상하수도 등을 정비하여 주거환경을 개선하는 사업으로 최근 이슈가 되는 도시재생사업으로 이해하면 된다. 반면 재개발사업은 전면 철거 후 아파트를 비롯한 공동주택을 신축하는 사업으로 그 차이점이 있다.

     재건축사업은 아파트를 비롯한 공동주택이 들어선 지역에서 이들 주택들을 전면 철거 후 신축하는 사업을 말한다. 최근 논의되는 리모델링(remodeling)사업은 전면 철거하지 않고 대수선을 하는 점에서 차이가 있다.

     부동산은 의식주로 일컬어지는 생활필수품의 한 요소로 인간생활과 밀접한 관련이 있다. 특히 한국과 같이 국토면적은 협소하고 인구가 많은 국가는 부동산에 대한 관심이 많을 수밖에 없다. 이와 같은 상황을 반영해 부동산 관련 용어 중 일부를 설명하였으며, 앞으로도 웹진 기고문을 통해 더 유익한 내용을 설명해 드릴 계획이다.

     

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    권호근
    국제사이버대학교 부동산학과 교수
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