인구구조 변화의 원인은 크게 2가지로 보고 있다. 과학의 발달로 인한 평균수명 연장, 생활환경의 질적 수준 향상과 능력이 우선시 된 사회변화로 인한 출산율 감소가 그 원인이다.

 먼저 평균수명의 경우 65세 이상 노인이 1960년에는 전체 인구의 2.9%를 차지하였으나 2010년에는 11%를, 2030년에는 32.3% 수준으로 늘어날 전망이며, 85세 이상 노인은 2010년 0.7%에서 2030년 4.1%로 그 수가 증가 추이를 보이고 있다. 이렇듯 평균수명은 계속 늘어나고 있음을 알 수 있다.

 다음으로 출산율의 감소이다. 결혼의 평균연령을 보면 2000년에는 남성의 경우 25~29세가 55.4%, 30~34세가 28.2%이고, 여성의 경우 25~29세가 55.4%, 30~34세가 9.3%를 차지하였으나, 2012년에는 평균연령이 남성의 경우 25~29세가 30%, 30~34세가 45.4%이고, 여자의 경우에는 25~29세가 47.3%, 30~34세가 32.9%를 차지하는 등 점차적으로 결혼의 연령이 높아지고 있음을 알 수 있다. 이는 결혼의 지연과 연관이 있으며, 비혼(非婚)과 만혼(晩婚)이 자연스럽게 증가하면서 출산율이 계속 감소하고 있음을 알 수 있다.

 우리나라의 인구구조가 변함에 따라 주택시장이 실수요자 중심으로 재편 되면서 과거처럼 주택가격이 빠르게 상승할 것이라는 기대감이 점차 약화 되고 있다. 인구 및 가구 증가세가 둔화되어 신규주택수요가 감소하고 있다. 그리고 베이비붐 세대들의 은퇴 이후 보유주택 매각 가능성도 커지고 있다.

 이런 상황으로 주택에 대한 인식이 ‘투자나 소유’의 대상에서 ‘소비와 거주’의 대상으로 서서히 변화되고 있다. 내 집 마련이 필요하다는 응답비중이 84%로 여전히 높으나, 자산증식을 위해 필요하다는 응답비중은 6%에 불과하다.(2010 국토부 주거실태조사) 다만 일부에서 제기하는 주택시장 장기침체 가능성은 크지 않은 것으로 판단된다. 그 이유는 정부에서 LTV, DTI규제 등을 통해 부동산가격의 폭등을 미리 차단하여 ‘2000년대 미국, 스페인이나 ’1980년대 일본에 비해 우리나라의 주택가격 상승폭이 2000년 이후 비교적 완만하게 관리되고 있기 때문이다.

 한국의 경우에 경기가 어려운 환경에서 주택가격이 급격하게 하락하면 우리나라 경제에 치명적인 영향을 줄 수 있다. 이와 같은 상황에 직면하여 다음과 같은 제언을 드리고 자 한다.

 첫째. 일본, 미국 및 한국이 인구정점에서 사용하던 경제정책 중 중요한 부분이 레버리지 효과(leverage-effect)를 통해 주택수요발생을 유도하여 주택가격을 안정화 하고자 하였다는데 공통점이 있다.

 하지만 이러한 정책은 수요가 한계에 다다른 상황에서는 더 이상 사용이 불가하다는 것이다. 그보다 중요한 것은 일자리 창출이나 고용안정 등의 정책을 통하여 국민들의 소득수준을 향상시킬 수 있는 방향에 정책의 초점을 맞추어 인구요인에 따른 수요 감소분을 소득의 증가분으로 상쇄시켜야 한다는 것이다.

 둘째. 출산과 육아에 대한 사회적 책임의 확대이다.

 출산과 육아는 전적으로 가계와 여성의 책임으로 남겨져 온 것이 사실이다. 그러나 양성의 평등사상이 고취되고 산업화 과정에서 여성의 경제활동이 늘어나고 있으며, 이제는 남자 혼자서 가계를 책임지는 가정보다는 맞벌이 부부가 증가하는 등으로 사회구조가 변화하고 있다. 이러한 상황에서 출산과 육아를 가계와 여성의 책임으로만 돌리는 것은 최근 두드러지고 있는 저출산의 가장 큰 원인 중의 하나이다. 이제는 가계와 여성에게만 출산과 육아의 책임을 부과해서는 곤란하다. 국가와 사회는 공동의 책임의식을 가지고 적극적으로 출산과 육아에 대한 지원정책을 추진하여 한국의 출산율을 끌어 올려야 한다. 그리고 남성들도 출산과 육아를 여성의 몫으로만 생각하지 말고 가정에서 여성을 도와 출산과 육아에 대해 어느 정도 참여하는 인식의 전환이 필요하다.

 셋째. 주택의 질 향상과 주거형태의 다양화이다.

 한국의 주택공급은 주거의 안정에 주안점을 두는 주택의 공급정책에 초점이 맞추어 지고 있다. 주택공급률이 100%를 넘어선 시점에서 더 이상 단순한 주거안정위주의 공급정책이 아니라 주택의 질에도 관심을 가져야 하는 단계에 와 있다. 그러므로 지나치게 아파트 위주로만 주택을 공급하는 정책에서 벗어나서 단독주택 등 주거형태의 다양화에도 관심을 기울여야 할 것이다.

 넷째. 가구구조의 변화를 수용하는 주택정책이 마련되어야 한다.

 우리나라의 가구를 구성하는 인원은 계속해서 감소하고 있다. 그러므로 대형 평수의 주택보다는 소형 평수 위주의 주택공급이 이루어져야 한다. 향후에는 독신자의 증가로 1인 가구 수가 늘어날 것으로 전망되고 있으므로 이에 대한 주택공급도 고려해야 할 것으로 보인다. 결론적으로 전반적인 사회수요에 부합하는 주택공급 정책이 수립되어야 한다.

 다섯째. 주택의 소유방식의 전환이다.

 인구가 성장기에 있을 때에는 주택의 수요부족으로 인하여 주택이 재테크의 수단으로 사용될 수 있지만 인구가 정체기나 감소하는 시기에는 주택을 재테크의 수단으로 이용하기는 어렵다. 그러므로 주택은 재테크의 수단이 아니라 건강한 삶을 영위하기 위한 것이라는 개념의 전환이 필요하다. 장기전세 임대주택(쉬프트)을 확대하고 주택의 위치, 교통의 접근성, 교육환경, 문화적인 요소 등 다양한 요소에 따라 일정한 차이는 있을 수 있지만 주택가격이 안정되도록 하는 것이 필요하다.