일반적으로 경매란 매도인이 다수의 신청자에게 구술로 매수신청을 시키고, 최고가격을 제시한 신청인에게 매도하는 호가방식의 매매방법을 의미한다. 입찰이란 동일한 계약에 대해 다수인으로 하여금 서로 경쟁하게 하여 그 가운데에서 가장 유리한 내용으로 신청한 자와 계약을 체결하는 방법으로 각 경쟁자는 다른 경쟁자의 신청 내용을 알 수 없다. 미술품이나 골동품 같은 물품의 거래에서 흔히 시행되고 있다.

  부동산경매란 채권자가 채권을 회수하기 위하여 법원에 경매신청을 함으로써 공적 기관인 법원이 채무자의 부동산을 강제적으로 환가하고, 그 매각대금으로 채권을 충당하는 절차를 말하며, 민사집행법과 민사집행규칙 등에 의해 규율되고 있으며, 이를 법원경매라고 한다. 법원경매는 강제경매와 임의경매로 구분된다.

  강제경매란 채무자 소유의 부동산을 압류하여 환가하고, 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권 만족을 얻기 위한 목적으로 이루어지는 강제집행 절차를 말한다. 강제경매를 신청하려면 채무명의를 필요로 한다. 채무명의란 집행력 있는 판결정본, 확정된 지급명령, 민사조정조서 등 채권자의 채무자에 대한 채권의 존재와 범위를 증명할 수 있는 증서를 말한다.

 임의경매는 강제경매와 달리 채무명의를 요구하지 않는다. 등기부등본상의 저당권이나 전세권 등 담보권의 실행으로 행하여지는 강제집행 절차로, 채권자의 채권변제를 위하여 국가가 채무자 또는 담보제공자의 부동산을 강제적으로 경매하는 것을 말한다. 예를 들어 홍길동이 은행 등 금융기관으로부터 대출을 받으면 은행은 홍길동의 보증인 부동산에 근저당권을 설정한다. 그런데 채무지 홍길동이 약정한 기일 내에 채무를 변제하지 못하면 채권자인 은행은 근저당권을 설정한 부동산에 대해 경매를 신청하여 자기 채권을 회수하는 절차로 생각하면 된다.

  강제경매와 임의경매의 차이점을 자세하게 설명하면 다음과 같다. 첫째, 경매가 진행된 후 이루어지는 배당의 경우 임의경매는 근저당권 등이 설정된 순서에 의해 순위가 확정되나, 강제경매는 채권자 평등주의에 의해 채권액에 따라 안분배당이 된다. 둘째, 임의경매는 근저당권이나 전세권 등이 설정된 부동산만이 경매대상물이 되나, 강제경매는 채무자 명의의 모든 재산이 경매대상물이 된다. 마지막으로 임의경매는 채무명의가 없어도 경매를 신청할 수 있으나, 강제경매는 채무명의가 있어야 경매를 신청할 수 있다.

  공매는 한국자산관리공사(이하에서는 ‘KAMCO’라 한다)가 일반인에게 공개입찰방식으로 부동산이나 기타 자산 등을 매각하는 것을 말하며, 일반적으로 공공기관이 ‘국세징수법’에 의하여 압류한 동산, 유가증권, 무체재산권 등을 KAMCO에 매각 의뢰를 하여 체납금을 회수하는 것을 말한다.

  공매는 다수의 물건을 동시에 공개 매각하므로 대중성, 공정성, 신뢰성을 바탕으로 하며, 전자입찰로 대상 물건들을 매각하므로 공매에 참여하고자 하는 개인이나 법인들은 온비드(www.onbid.co.kr)의 회원가입 코너를 통해 회원으로 가입해야 한다.

  공매대상이 되는 자산들에는 국세압류재산, 국유재산, 수탁재산, 유입자산 등이 있으며 자산의 종류별로 공매방법에 차이가 있다. 국세압류재산이란 국가기관이 국세를 체납한 체납자의 재산을 압류한 후, KAMCO에 매각의뢰를 한 부동산, 동산, 유가증권, 무체재산권을 말하며, 이는 ‘국세징수법’에서 정한 절차에 따라 공매가 시행되는데 앞서 언급한 법원경매와 큰 차이점이 없다.

  국유재산은 KAMCO가 국가 소유 잡종재산의 관리와 처분을 위임받아 입찰의 방법으로 일반인에게 임대 또는 매각하는 부동산 등을 말하며, 수탁재산은 금융기관이나 기업체가 자신들이 소유하는 비업무용 부동산을 KAMCO에 매각을 의뢰한 재산을 말한다. KAMCO는 수탁재산을 처분 시 대리인의 자격으로 업무를 취급한다. 유입자산이란 KAMCO가 금융기관의 구조개선을 위해 법원경매를 통해 취득한 자산들이나 부실징후 기업체를 지원하기 위해 이들 기업들로부터 취득한 자산들을 말하며, 소유자는 KAMCO가 된다.

  국유재산, 수탁재산 그리고 유입자산의 공매절차는 일반적인 부동산거래와 유사하게 진행된다. 다만 수탁재산의 경우 소유자가 금융기관이나 기업들이므로 매수자의 명의나 계약조건을 변경할 경우, 소유자들의 동의를 얻어야 한다.