양도소득세는 개인이 해당 과세기간에 일정한 자산을 양도함으로 인하여 발생한 소득을 과세대상으로 하여 부과되는 소득세이다. 양도소득세는 자본이득세, 정책세, 대중세, 실질과세 그리고 응능과세의 성격을 지니고 있다. 개인이 재고자산 이외의 투자자산이나 유형자산 등을 양도함으로써 발생하는 자본이득에 대하여 과세하는 자본이득세가 대표적인 양도소득세의 성격이라고 할 수 있다. 양도소득세의 과세대상은 보통 부동산으로 알고 있으나 부동산이외에 주식 등 파생상품 그리고 신탁 수익권도 과세대상이 된다. 그런데 그 대상이 대부분 부동산이나 부동산에 관한 권리가 과세대상이 되고 주식과 같은 유가증권에서 발생한 자본이득은 주권상장법인의 대주주가 과세대상이고 일반인들은 과세대상에서 제외되므로 일상생활에서 보통 사람들이 납부하는 양도소득세는 부동산에 국한되어있다고 보면 된다. 양도소득세는 자본이득세라는 성격이외에 소둑분배 및 부동산가격의 안정 등을 목적으로 하는 정책세, 거의 모든 국민을 납세의무자로 하는 대중세, 소유권의 양도과정에서 등기나 등록 등에 관계없이 과세하는 실질세, 재산이 양도되는 과정에서 담세력을 포착하는 응능과세의 성격도 가지고 있다.

 현재 시행되고 있는 양도소득세의 문제점들을 지적하면 첫째로 비과세 부분에 대한 것이다. 소득세법 제89조 제1항에는 5개의 비과세 항목을 나열하고 잇는데 가장 문제가 되는 부분은 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택에 대해서는 양도소득세를 비과세한다. 1세대 1주택이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 주택의 보유기간이 2년 이상이일 경우 양도소득세는 과세하지 않는다. 다만 서울특별시나 부산광역시 그리고 경기도 등 일부 지역은 조정대상지역으로 지정하여, 이들 지역 거주자들은 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고, 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이 되어야만 양도소득세가 비과세 된다. 조정대상지역들은 다른 지역에 비해 부동산투기가 우려되거나 과열되는 지역들을 말한다. 여기에서 지적하고자 하는 문제점은 1세대 1주택이더라도 고가 주택은 비과세 대상에서 제외된다는 것이다. 고가 주택에 대한 기준의 변화를 ‘표’로 정리하면 다음과 같다.

<표> 1주택자 양도소득세 비과세 기준 추이

정시모집

2002년 12월까지	2003년 1월부터	2008년 10월부터
고급 주택	고가 주택	고가 주택
(아파트) 전용면적 45평 이상이고 6억 원 초과	6억 원 초과	9억 원 초과
(주택) 대지 150평 이상이고 6억 원 초과
엘리베이터나 수영장이 있는 경우

자료출처 : 조선일보 2021년 9월 27일 기사

 ‘표’에서 보면 고가 주택의 기준이 2008년 10월부터 14년째 9억 원으로 적용되어 현실과 괴리되어 있다는 것이다. 아파트 중위 가격1) 아파트를 가격 기준으로 순서대로 세웠을 때 가운데에 있는 아파트의 가격은 2008년 12월 서울 4억 8,084만 원, 전국 2억 2,589만 원2)이었으나 2021년 8월에는 서울 10억 4,667만 원, 전국 5억 1,256만 원 조선일보 2021년 9월 27일으로 거의 2배 이상으로 상승했음을 알 수 있다. 1주택자인데도 고가 주택 보유자라 하여 이들을 부동산투기 세력으로 간주하는 것은 양도소득세 비과세 취지에 맞지 않는다고 판단된다. 1주택자 양도소득세의 비과세는 국민의 주거생활 안정과 거주이전의 자유를 보장해주기 위한 목적이므로 고가 주택의 기준을 현실에 맞게 12억 원 이상으로 조정할 필요가 있다.

 두 번째 문제점은 양도소득세에 대한 시각을 바꿀 필요가 있다는 것이다. 양도소득세는 1967년 부동산투기억제세에서 시작되었다. 이는 1가구 1주택이 바람직하며 1가구 다주택은 무조건 나쁘다는 단편적 시각에서 비롯되었다. 실제 다주택자들 대다수는 부동산투기보다는 은퇴 후 임대수입으로 생활을 영위하려는 임대사업자들이다. 서울지역에도 일부 지역의 경우 6평 형 아파트이면서 매매가격이 1억 원 정도 되는 소형 아파트나 도시형 생활주택 등을 다수 보유하는 사람들이 많다. 이들을 부동산투기자로 매도하여 과다한 양도소득세를 부과하는 것은 무리이며, 문재인 정부에서 폐지한 임대사업자 세제혜택을 원래 상태대로 환원시켜야 할 것이다. 그리고 양도소득세의 세율을 점진적으로 낮추어야 할 것이다. 부동산세제의 기본방향은 보유세는 중과하되 자원배분의 왜곡현상을 심화시키는 거래세는 낮추는 방향으로 가야한다. 그리고 양도소득세의 높은 세율은 장기적으로 주택공급을 감소시키는 효과가 있다. 주택이 공급되려면 다른 자산에서 기대되는 수준 이상으로 수익이 보장되어야 한다. 그렇지 않으면 여유자금이 있는 사람들이 주택 대신 상가 등 다른 부동산을 구입하거나 주식 등 금융자산에 투자할 것이다. 양도소득세 중과로 장기적으로 주택공급이 감소하면 전세나 월세 물량도 줄어들어 주택을 소유하지 않은 사람들에게 전세나 월세 상승 등의 영향으로 조세의 전가가 발생한다. 마지막으로 양도소득세는 동결효과(lock-in effect)를 발생시킨다. 이는 양도소득세가 부과되거나 강화될 경우 가격이 상승한 주택보유자가 자산을 매각하지 않는 것을 말한다. 동결효과가 발생하면 부동산거래량이 감소하고 부동산가격을 오히려 상승시킬 수 있다. 윤석열 정부가 최근 일시적으로 다주택자의 양도소득세를 감면하려고 하는 이유도 여기에 있다. 그런데 다주택자 양도소득세 중과 유예조치가 다른 규제와의 충돌로 실제 거래가 어려울 것이라는 전망이 지배적이다. 계약갱신청구권과 토지거래허가구역이 여기에 해당된다. 다주택자가 처분하려고 하는 주택은 대부분 세입자가 거주하고 있는데 계약갱신청구권으로 주택을 매입하는 사람이 계약시점에 따라 실거주할 수 없는 경우가 발생한다. 그리고 토지거래허가구역에서는 전세를 끼고 주택을 구입할 수가 없어 실제 거래로 이어지는지에 대해 회의적인 전망이 우세하다.

  부동산투기를 잡기위해 문재인 정부는 부동산 관련 조세를 이용해 주택수요를 억제시키고 이를 통해 주택 가격을 안정화시키고자 했지만 실패했다. 주택가격 안정화는 시장친화적인 주택공급확대와 최소한의 주거권을 보장하는 공공임대주택 공급으로 달성해야 한다. 윤석열 정부는 부동산투기를 잡기위해 부동산조세 정책을 남발한 문재인 정부를 반면교사로 삼아 이를 되풀이하지 않기를 바란다.

1) 아파트를 가격 기준으로 순서대로 세웠을 때 가운데에 있는 아파트의 가격
2) 조선일보 2021년 9월 27일