GJCU 칼럼
    부동산학과 권호근 교수의
    부동산 이슈 읽어주는 남자
    #4. 2.4대책의 문제점과 개선방안
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     부동산 관련 조세는 크게 거래세와 보유세 두 가지로 구분된다. 거래세는 부동산 취득단계에서 부과되는 취득세와 부동산을 매각할 경우 그 양도차익에 부과되는 양도소득세가 있다. 보유세는 부동산의 보유 및 이용과 관련된 조세로 재산세, 종합부동산세와 임대업자에게 부과되는 임대소득세와 법인세가 있다.

     조세부담의 전가란 정부가 생산자에게 부과한 조세를 소비자나 생산요소 공급자로 이전시키는 현상을 말하며, 부과된 세금을 생산자가 소비자에게 전가시키는 전전, 생산요소 공급자에게 전가시키는 후전, 생산자가 자체적으로 부담하는 소전이 있다. 조세부담의 귀착이란 생산자가 자신에게 부과된 조세를 소비자나 생산요소 공급자에게 전가를 통해 이들에게 영향을 미치는 현상을 말한다. 부동산거래에 있어 생산자는 부동산을 공급하는 매각자, 소비자는 부동산을 수요하는 매입자가 이에 해당한다고 볼 수 있다. 생산요소 공급자는 건설회사 등에서 근무하는 사람들이 해당된다. 건설회사가 아파트나 건물을 신규로 공급하는 경우, 건설현장에 종사하는 사람들의 임금에 영향을 미칠 수 있는 소전은 기존 아파트나 건물에는 해당 사항이 없다.

     취득세와 등록세는 세목이 나누어져 있었으나 2011년부터 이를 통합하여 과세하고 있다. 최근 부동산투기를 억제하기위해 다주택 구입자에게 거의 징벌적 수준인 12%(3주택 이상 구입자)의 세율을 적용하고 있다. 취득세가 높아지면 단기적으로는 다주택자의 주택수요를 억제시켜 가격안정에 도움이 되는 것 같지만, 장기적으로는 주택의 구입비용을 증가시켜 주택가격을 상승시키는 요인으로 작용할 뿐만 아니라 거래를 위축시키는 부작용을 발생시킨다. 취득세는 원래 목적대로 세율을 등기수수료 수준으로 대폭 인하시키는 것이 바람직하다.

     양도소득세는 1967년 부동산투기억제세에서 시작되었다. 이는 1가구 1주택이 바람직하며 1가구 다주택은 무조건 나쁘다는 단편적 시각에서 비롯되었다. 양도소득세의 높은 세율은 장기적으로 주택공급을 감소시키는 효과가 있다. 주택이 공급되려면 다른 자산에서 기대되는 수준 이상으로 수익이 보장되어야 한다. 그렇지 않으면 여유자금이 있는 사람들이 주택 대신 상가 등 다른 부동산을 구입하거나 주식 등 금융자산에 투자할 것이다. 양도소득세 중과로 장기적으로 주택공급이 감소하면 전세나 월세 물량도 줄어들어 주택을 소유하지 않은 사람들에게 전세나 월세 상승 등의 영향으로 조세의 전가가 발생한다. 그리고 양도소득세는 동결효과(lock-in effect)를 발생시킨다. 이는 양도소득세가 부과되거나 강화될 경우 가격이 상승한 주택보유자가 자산을 매각하지 않는 것을 말한다. 동결효과가 발생하면 부동산거래량이 감소하고 부동산가격을 오히려 상승시킬 수 있다. 윤석열 정부가 최근 일시적으로 다주택자의 양도소득세를 감면하려고 하는 이유도 여기에 있다. 그런데 다주택자 양도소득세 중과 유예조치가 다른 규제와의 충돌로 실제 거래가 어려울 것이라는 전망이 지배적이다. 계약갱신청구권과 토지거래허가구역이 여기에 해당된다. 다주택자가 처분하려고 하는 주택은 대부분 세입자가 거주하고 있는데 계약갱신청구권으로 주택을 매입하는 사람이 계약시점에 따라 실거주할 수 없는 경우가 발생한다. 그리고 토지거래허가구역에서는 전세를 끼고 주택을 구입할 수가 없어 실제 거래로 이어지는지에 대해 회의적인 전망이 우세하다.

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     재산세와 종합부동산세는 이론적으로 토지에 부과되는 토지세와 건물에 부과되는 건물분 재산세로 구분되어 그 효과가 달라진다. 주택은 토지와 건물로 이루어진 복합부동산이므로 이를 구분하지 않고 효과를 살펴보면 다음과 같다. 이론적으로 부동산은 공급의 가격탄력도가 비탄력적이므로 재산세과 부과되면 이는 부동산 소유자가 대부분 부담하므로 바람직하다고 설명하고 있다. 그러나 한국의 경우 재산세 중과는 다양한 형태로 전세나 월세 등에 전가된다. 우선 전세의 월세화가 가속화된다는 점이다. 다주택보유자들은 재산세가 중과되면 전세를 월세로 전환시켜 재산세 납부에 충당하는 경향을 보이고 있다. 그리고 전세를 월세로 전환시키지 않더라도 전세보증금을 대폭 인상하거나 전세보증금과 월세 모두를 인상시키는 경우도 발생한다. 임대소득세의 중과는 임대료 상승을 부추킨다. 조선일보 3월 9일자 기사에 의하면 서울 노원구 중계동 30평형 아파트가 2021년 4월 전세보증금 1억 원, 월세 116만 원이 2022년 1월 보증금 4억 원, 월세 150만 원에 거래가 되었고, 독산동 독산중앙하이츠빌의 동일 평형 아파트는 동일간에 보증금 2억 5천만 원, 월세 50만에서 같은 보증금에 월세가 100만 원으로 2배가 되었다.

     부동산투기를 잡기위해 문재인 정부는 부동산 관련 조세를 이용해 주택수요를 억제시키고 이를 통해 주택가격을 안정화시키고자 했다. 하지만 이는 조세의 전가를 통해 이루어질 수 없는 것으로 판명되었다. 주택가격 안정화는 시장친화적인 주택공급확대와 최소한의 주거권을 보장하는 공공임대주택 공급이 바람직하다. 부동산조세는 재산세와 종합부동산세를 통합시켜 단순화하며, 보유세는 강화하되, 거래세는 낮추는 방향으로 가야 한다. 일시적인 부동산투기를 잡기위해 부동산조세를 무원칙하게 운영하는 정부의 행태는 문재인 정부를 마지막으로 다시는 되풀이되지 않기를 바란다.

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    권호근
    국제사이버대학교 부동산학과 교수
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