2024년 새해가 밝았지만 부동산 업계에는 지난해 발생한 태영건설의 여파로 암운이 드리워지고 있다. 태영건설은 채권단의 동의로 1월 11일 워크아웃(기업재무구조개선)절차가 개시되었다. 태영건설의 경영악화 원인으로 부동산 프로젝트 파이낸싱(이하 ‘PF’라 함) 부실이 지적되고 있다. 그러면 PF는 도대체 무엇이길래 이런 사태를 초래했는지 살펴볼 필요가 있다.

  PF란 장기간 대규모로 투자 자금이 소요되는 부동산개발사업에 대해 사업 주체의 신용도나 물적 담보가 아니라 사업으로부터 미래에 발생할 현금흐름과 사업의 수익성을 근거로 하여 필요한 자금을 조달하는 금융기법을 말한다.1) PF의 이론적 정의를 보면 보통 사람의 경우 바로 이해하기가 쉽지 않다. 이를 쉽게 설명하면 다음과 같다. 사람들은 주택을 구매하거나 사업을 시작할 경우, 자기자본으로 필요한 자금을 조달하기도 하나 금융기관으로부터 차입을 통해 자금을 충당할 수도 있다. 은행을 비롯한 금융기관들은 대출 원금과 이자의 안정적 확보를 위해 보통의 경우 자금을 대출받는 차입자들로부터 물적 담보를 요구한다. 금융기관들은 주택구입을 위해 대출을 받고자 하는 사람들에게 본인 소유 주택에 저당권을 설정한다. 차입자가 대출의 원금과 이자를 약정한 기일 내에 변제를 하지 못하면 금융기관들은 저당권을 행사하여 이 주택을 경매에 넘겨 원금과 이자를 확보한다. 이를 흔히 담보대출이라고 하며, 지금까지 관행이 되어왔다.

그런데 21세기 들어 한국의 금융환경이 급변하고 있다. 1960년대 이후 한국이 고도성장을 하는 시기에는 은행을 비롯한 금융기관들의 자금 공급은 대출을 받고자 하는 자금의 수요에 비해 절대적으로 부족한 만성적인 자금의 초과수요 상태였다. 따라서 ‘갑’의 위치에 있는 금융기관들은 ‘을’의 위치에 있는 대출자들에게 과다한 요구를 할 수 있었다. 심지어 금융기관들은 채권확보를 위해 대출자 소유의 부동산에 저당권 설정뿐만 아니라 채무 연대보증도 요구하였다. 그러나 21세기 들어 한국경제가 고도 경제성장시대를 마감하고 저성장 시대로 접어들면서 기업들의 자금수요가 감소하자 금융기관들의 주요 대출처는 기업이 아니라 가계부문으로 변하기 시작했다. 과거 ‘갑’의 위치에 있던 금융기관들은 이제 고객확보를 위해 담보대출 대신 신용대출도 허용하는 처지로 변하였다.

  한국의 PF는 이런 환경에서 태동했다. PF의 이론적 의미에 의하면 사실 신용대출도 아닌 금융기관들이 부동산개발 업체와 사업 동반자로서 참여하는 금융기법이다. 그러므로 자금을 대출해 주는 금융기관들의 입장에서는 부동산개발 사업이 제대로 진행되지 않을 경우, 이자는 물론이고 대출 원금도 받지 못할 수 있다. 부동산개발 사업은 부동산개발 업자로 지칭되는 시행사. 시행사와 도급계약을 체결하고 해당 건축물을 시공하는 건설회사인 시공사로 구분된다. 시공사는 해당 부동산개발 사업의 주체가 아니라 단지 건물을 건축하고 건축비를 받는 회사에 불과하다. 따라서 해당 부동산개발 사업이 제대로 진행이 되지 않더라도 책임을 지지 않는다. 그런데 한국의 PF는 이런 구조를 가지지 않고 변형된 형태로 운영된다. 대부분 부동산개발 사업의 시행사는 우리가 알지 못하는 중소기업에 불과하나 시공사는 대기업 건설회사가 대부분이다. 따라서 자금을 대출해 주는 금융기관들은 채권확보를 위해 시공사인 건설회사에게 연대보증을 요구하고 있으며, 시공사들은 건설수주를 위해 이를 받아들이는 형태로 운영이 되고 있다. 다만 건설회사가 재개발이나 재건축 사업이 아닌 신규택지를 분양받거나 조성하여 주택이나 아파트를 건축하는 경우는 시행사와 시공사가 일치한다. 그런데 이런 사업들은 대부분 정부의 국책사업으로 이루어지는 공공택지 개발사업이며, 현재 울산과 제주도에서 아파트를 건설하는 과정에서 부도 처리된 건설회사들은 대기업이 아닌 중견 건설회사로 알려져 있다.

 현재 한국의 PF 현황은 심각한 수준이다. PF 관련 대출잔액과 연체율은 2020년 말 92조 5,000억 원, 0.55% 에서 2023년 9월 말 기준으로 134조 3,000억 원, 2.42%로 증가하였다. 금융기관별 PF 관련 연체율과 금액이 심각한 곳으로는 증권(13.85%, 6.3조 원), 저축은행(5.56%, 9.8조 원), 여신전문 캐피탈(4.44%, 26조 원) 등이고 은행은 잔액은 44.2조 원이나 연체율은 없는 것으로 나타났다.2) 조선일보 2023년 12월 18일 PF에 의해 진행되는 부동산개발 사업은 그 규모가 방대하여 거대 자금이 소요되므로 부실화가 진행되면 부동산 업계는 물론이고 한국경제 전반에 미치는 영향이 크다. 따라서 정부는 그 여파가 더 번지지 않도록 대책을 강구해야 할 것이다.

  마지막으로 현재 PF 제도의 개선방안을 제시하면 다음과 같다. PF는 광산개발과 같은 자원개발에 소요되는 자금을 융자하는 것으로부터 시작하여 도로, 항만, 철도 등 SOC 사업 그리고 석유화학 플랜트와 같은 일부 제조업 설비, 항공산업 등까지 확대 적용되고 있다. PF가 자금을 융자하는 사업들은 정부의 재정으로 충당해야 할 사업이 상당수가 있고 융자 자금이 막대하므로 개별 금융기관에서 전담하기가 곤란하다. 보험의 경우 개별 보험회사가 인수하기가 곤란한 항공기나 선박 관련 사고는 재보험으로 해결하고 있다. 그리고 PF는 자금융자를 결정하기 위해 해당 사업에 대한 금융기관들의 전문적 사업성 검토가 필요하다. 그러므로 정부 전담이나 PF 관련 금융기관들이 공동 출자하여 이를 전담할 기관의 설립이 필요하다고 판단된다. 한편 부동산펀드나 REITs(부동산투자회사)의 자금을 부동산개발 사업에 투자하도록 하는 제도적 유인도 필요해 보인다.

참고문헌
1)권호근 외, 「부동산 금융론 개정판」, 형설출판사, 2022, p.256.
2)조선일보 2023년 12월 18일