2017년 문재인 정부 출범 이후 갭투자가 상당 폭 증가하였다. 갭투자란 전세를 끼고 주택을 매매하는 부동산투자를 말한다. 예를 들어 주택의 매매가격이 5억 원이고, 전세가격이 4억 원이라고 할 경우, 그 차액인 1억 원만 있으면 이 주택을 구입할 수 있다. 갭투자를 하는 이유는 매입한 주택가격이 단기간 폭등할 경우 소액으로 엄청난 투자수익을 얻을 수 있기 때문이다. 앞의 사례에서 주택 매매가격이 1년 동안 6억 원으로 상승한다면 갭투자자는 이 주택을 되팔아 장부상으로 1억 원의 매매차익이 발생한다. 그러면 1억 원 투자금으로 100%의 투자수익이 발생한다. 물론 이런 계산법은 부동산매매 시 발생하는 중개수수료나 양도소득세 등 조세 관련 금액을 감안하지 않았으므로 실제 수익률은 이보다 낮을 것이다.

  2017년 서울 아파트 매매에서 차지하는 갭투자 비중은 14% 정도였는데, 2021년에는 43%까지 급등하였다.(조선일보 2023년 2월 9일) 조선일보 2023년 2월 9일 갭투자 여건이 성숙하려면 주택 매매가격이 하락하면서 매매가와 전세가의 차이가 줄어들어야 한다. 2008년 발생한 미국발 금융위기의 여파가 한국에 영향을 주면서 우리나라의 주택가격은 하락하였다. 주택가격이 하락하자 수요자들은 주택을 구입하기 보다는 전세를 선택하는 경향이 커져 전세가격이 하락하지 않고 오히려 상승추세를 나타내자 갭투자가 늘어났다. 문재인 정부에서 갭투자가 증가한 이유는 몇 가지가 있다. 우선 2020년 도입된 ‘임대차 3법’의 부작용을 지적할 수 있다. ‘임대차 3법’은 전세계약기간을 2년에서 ‘2+2’년으로 연장하고, 임대료 인상 폭을 5% 이내에서 제한하는 것이 주요 내용이다. 이 법들이 2020년 7월 말 도입되자 서울 아파트 전세매물은 2020년 7월 초반 43,000건에서 실시 이후 8,300건까지 급감했으며, 서울 아파트 전세가격 상승률은 2020년 6월 이후 연간 기준으로 12.25%로 급등했다.(조선일보 2023년 2월 9일) 조선일보 2023년 2월 9일 그리고 문재인 정부는 부동산투기를 잡겠다며 주택구입을 위한 대출은 억제하고 전세자금 대출을 확대하였고, 재건축 아파트 2년 실거주 의무제도 등을 도입하여 갭투자를 하기 위한 여건을 조장하였다.

 2022년 하반기에 빌라나 오피스텔 1,139채를 보유하다 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 않고 사망한 ‘빌라왕 사건’이 발생했다. 이후 인천 미추홀구 등에 빌라와 오피스텔 수십 채를 보유한 임대인이 극단적 선택으로 숨지면서 전세보증금을 돌려받지 못하는 세입자가 잇따르고 있다. 언론에서는 이런 일련의 사건들을 ‘전세사기 사건’이라고 명명하고 있다. 전세사기 사건의 유형들을 정리하면 다음과 같다. 우선 빌라나 오피스텔을 건축한 건축주가 분양가와 비슷한 가격으로 전세계약을 체결하고 세입자를 받아들인다. 이후 건축주는 속칭 ‘바지 집주인’에게 소유권이전등기를 넘겨주게 된다. 임대차 기간 중 빌라나 오피스텔 매매가격이 하락하여 ‘깡통전세’1)가 발생한다. 그러자 임대차 기간이 만료된 세입자들은 집주인에게 전세보증금을 돌려달라고 요청하지만 집주인과 연락도 되지 않고 각종 세금이 미납된 상태로 주택이 압류되고 경매가 진행된다. 세입자들은 전세보증금을 보호받을 목적으로 ‘주택임대차보호법’에 규정된 사항대로 주소이전과 함께 확정일자까지 받았으나 일정 부분 손실을 보지 않을 수 없다.

 두 번째 유형으로는 전세계약을 체결한 후, 집주인이 바뀌는 경우이다. ‘주택임대차보호법’에 따르면 부동산 소유주가 바뀌면 임대인의 지위 또한 포괄적으로 변경된다. 그런데 새로운 집주인이 재산이 하나도 없는 경제적 무능력자라면 세입자는 전세보증금을 한 푼도 변제받을 수 없는 극단적 상황까지도 발생한다.

 갭투자와 전세사기의 인과관계를 살펴보면 다음과 같다. 2020년 도입된 ‘임대차 3법’의 부작용으로 갭투자가 늘어났다. 이후 그동안 비정상적으로 상승한 전세가격은 고금리와 입주 물량의 급증2)으로 2022년부터 폭락세로 전환하면서 전세사기의 가장 큰 원인이 된 ‘깡통전세’와 ‘역전세'3)가 나타났다.

 

1)매매가가 전세보증금 이하로 하락하여 집을 팔아도 전세보증금 반환이 불가능한 전셋집
2)한국부동산원의 자료에 의하면 2023년과 2024년 2년 간 입주물량이 796,000가구로 직전 2년 입주물량에 비해 26% 증가하며 서울의 강남권도 입주물량이 급증할 것이라고 전망하고 있다.
3)전세가격이 크게 하락하여 임차인이 전세보증금을 제대로 돌려받지 못한 상황